Accueil
« En France, un logement est qualifié de social à partir du moment où il est attribué sous conditions de ressources. S’il s’agit d’un logement loué, le loyer est nécessairement fixé à un montant inférieur au prix du marché (environ 20%) : on parle alors de loyer plafonné. A côté du gros bataillon des logements mis en location par les bailleurs sociaux, le logement social compte aussi les logements acquis dans le cadre de l’accession « sociale » à la propriété, c’est-à-dire avec une aide de l’Etat accordée sous conditions de ressources.
Pour pouvoir être attribués sous conditions de ressources, les logements sociaux, locatifs ou non, ont fait l’objet d’une convention passée entre l’Etat et l’organisme social constructeur. En contrepartie d’aides à la constructions (subventions ou prêt bonifiés, TVA à taux réduit, exonération temporaire de taxe foncière…), l’organisme s’engage à louer aux conditions fixées par la convention et réserve pour l’Etat une partie des logements (« logements réservés »). » (p.15)
« Compte tenu du revenu moyen de la population, et des plafonds de ressources fixés (moins de 30 000 euros annuels pour une personne seule en Ile-de-France, par exemple), 70% de la population française peut prétendre à un logement social. Pour autant, le parc de logements HLM avec ses 4.5 millions de logements est loin d’assurer, à lui seul, le logement des Français relevant des plafonds sociaux : le parc privé à loyers « libres » (6 millions de logements environ) y pourvoit largement. » (p.16)
« Le principal objectif du logement social est de répondre au besoin de logement des personnes aux ressources modestes. En 2000, la mixité sociale est devenue un nouvel enjeu : l’article 55 de la loi SRU a rendu obligatoire un pourcentage de 20% de logements sociaux dans les communes de plus de 3500 habitants (1500 en Ile-de-France) rattachées à une agglomération de plus de 50 000 habitants, comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants. » (p.16)
« L’accroissement de la demande de logement social s’inscrit dans une crise du logement dénoncée depuis de nombreuses années. Le manque de logements, évalué à 900 000, serait dû à la conjonction de plusieurs facteurs : augmentation globale de la population, vieillissement de la population (les personnes âgées vivent souvent dans leur logement familial devenu surdimensionné), éclatement de la population dans certaines zones géographiques. Le ministre de l’Égalité des territoires et du Logement évalue à 500 000, dont 150 000 logements sociaux, le nombre de logements qu’il faudrait construire chaque année pour répondre à cette situation de pénurie, particulièrement aiguë dans les zones dites « tendues » : Ile-de-France, Rhône-Alpes, Provence-Alpes-Côte d’Azur. Situation qui ne fait que s’aggraver : en 2012, on a construit 310 000 logements, dont 100 000 logements sociaux. » (p.17)
« D’après la Fondation Abbé Pierre, 40% des logements sociaux ont un loyer non compatible avec les revenus de ménages les plus pauvres. » (p.17)
« L’Etat est en premier lieu le financeur principal du logement social :
-aides à la pierre : prêts bonifiés accordés par la Caisse des dépôts et consignations, collecteur des fonds du livret A, aux organismes HLM pour tel ou tel type de logement (« très social », « social » ou « intermédiaire ») ;
-aides fiscales : TVA à taux réduit, exonération temporaire de taxe foncière, aides à l’investissement locatif ;
-aides à la personne : aide personnalisée au logement ou allocation logement.
De plus l’Etat, non seulement oblige certaines communes à proposer un minimum de logements sociaux, mais il donne aux municipalités les moyens d’imposer des quotas de logements sociaux aux promoteurs intervenant sur leur territoire et contrôle les opérateurs de logements sociaux.
Enfin l’Etat, en la personne du préfet, dispose du droit de réquisition des logements vacants et copilote avec le conseil général le plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD).
Le conseil général est d’abord le gestionnaire du Fonds de solidarité pour le logement (FSL). Il peut recevoir de l’Etat la délégation des aides à la pierre. Son rôle varie donc d’un département à l’autre. A cela, il faut ajouter les prestations sociales liées au logement (celles liées à l’hébergement étant du ressort de l’Etat) qui sont de sa compétence.
Les communes ayant la maîtrise de leur urbanisme définissent la politique de l’habitat (Programme local de l’habitat, PLH). Elles peuvent disposer d’un office HLM et disposent de droits de réservation sur les logements dont elles ont garanti la construction ou par délégation des droits du préfet sur les logements qui lui sont réservés. Si la commune est située dans une communauté d’agglomération, c’est cette dernière qui définit le PLH.
Action Logement, organisme paritaire dont la vocation initiale de prêter aux salariés pour acheter un logement a été modifiée, finance désormais le logement social par sa contribution imposée à l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU). Action Logement dispose de ce fait, par l’intermédiaire d’entreprises sociales pour l’habitat (ESH), de nombreux logements réservés. » (p.18)
« C’est en 1912, avec la loi donnant aux communes la possibilité de créer des Habitations bon marché (HBM), qu’apparaît en France pour la première fois un secteur public du logement. » (p.19)
« Pour prétendre au DALO [Droit au logement opposable], il faut :
-résider régulièrement en France ;
-avoir des revenus inférieurs aux plafonds HLM ;
-ne pas être en mesure d’accéder par ses propres moyens à un logement décent et indépendant ;
-être de « bonne foi ». » (p.23)
« Si le parc locatif social est essentiellement composé du parc HLM public, il compte aussi un certain nombre de logements du parc privé loués sous conditions de ressources. » (p.33)
« Sous réserve d’une convention signée avec l’ANAH (Agence nationale de l’habitat), les propriétaires de logements anciens peuvent bénéficier d’un abattement sur les revenus des locations, s’ils respectent des plafonds de loyers spécifiques. Trois types de conventionnement existent, selon le loyer plafond retenu : loyer intermédiaire, social ou très social. » (p.44)
« Les 4.5 millions de logements du parc public appartiennent à divers bailleurs sociaux :
-les offices publics de l’habitat (OPH), adossés à des collectivités territoriales, communes, EPCI (établissement public de coopération intercommunale), départements… et présidés par le président de la collectivité. Ils gèrent environ 2 millions de logements. Le plus important de ces offices est Paris Habitat ;
-les entreprises sociales pour l’habitat (ESH) à statut privé, adossées à des groupes d’Action Logement (ex-1% Logement) ou à des institutionnels, parmi lesquels l’Immobilière 3F, filiale de Solendi, SNI, filiale de la Caisse des dépôts… qui gèrent environ 2 millions de logements également. […]
-des sociétés d’économie mixte (SEM) représentant environ 400 000 logements. » (p.47)
« Sous réserve de ne pas disposer de ressources supérieures à certains plafonds, le locataire peut bénéficier d’une aide financière pour payer son loyer. Cette aide au logement est versée par la CAF (caisse d’allocations familiales) ou un organisme assimilé. Elle prend la forme :
-de l’allocation personnalisée au logement (APL) si le logement est conventionné, c’est-à-dire dont le propriétaire s’est engagé, par convention avec l’Etat, à respecter un plafond de loyer maximal et un plafond de ressources du locataire ; 80% des logements HLM sont conventionnés ;
-de l’allocation de logement familiale (ALF), destinée aux personnes seules ou aux ménages qui assument au moins la charge d’une personne ;
-de l’allocation de logement sociale (ALS) pour toutes les personnes qui ne peuvent prétendre ni à l’allocation de logement familiale, ni à l’aide personnalisée au logement. » (p.79-80)
« Des accords peuvent être conclus directement entre bailleurs et locataires ou organisations de locataires portant sur tout ou partie de leur patrimoine. Ces accords portent sur les mêmes domaines que ceux visés au plan national et département. Ils peuvent également porter sur la question des loyers. Ces accords s’imposent à l’ensemble des locataires dès lors qu’ils ont été conclus par associations suffisamment représentatives (1/3 ou 20% au moins des locataires concernés selon les cas). […]
Leurs représentants siègent au conseil d’administration du bailleur : ils peuvent, dans ce cadre, réagir aux augmentations de loyer, discuter des charges, exiger des travaux d’entretien, contester les décisions. » (p.94)
« Avant toute vente, l’organisme HLM doit solliciter l’avis du trésorier-payeur général (TPG) pour obtenir une estimation de la valeur du logement qu’il souhaite vendre. Il fixe ensuite le prix de vente, après avis du maire de la commune du lieu d’implantation du logement, dans une fourchette allant de +35% à -35% de l’estimation précitée, en prenant pour base le prix d’un logement comparable libre d’occupation. » (p.124-125)
« En cas de difficulté à faire face au loyer, la première démarche à entreprendre est de s’adresser au bailleur pour obtenir des délais de paiement. Si la situation l’impose, un plan d’apurement doit être négociée, mais il doit être réaliste. L’implication de la CAF, informée par le bailleur, est obligatoire à ce stade : le maintien des aides au logement est conditionné par son approbation du plan d’apurement. Dans un second temps, un autre interlocuteur peut intervenir : il s’agit du Fonds de solidarité pour le logement. » (p.128)
« Les Commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), en principe mise en place dans chaque département, ont pour objet de rapprocher l’intervention de toutes les instances susceptibles de venir en aide aux locataires en difficulté. » (p.129)
« A défaut de réception du plan d’apurement dans le délai maximal de six mois et après mise en demeure du bailleur, l’organisme payeur, compte tenu des éléments d’appréciation en sa possession, peut :
-suspendre le droit à l’allocation de logement et saisir la CCAPEX ;
-maintenir le versement de l’allocation et saisir le FSL, qui doit connaître sa décision dans le délai de six mois ; » (p.129)
« Le FSL [Fonds de solidarité pour le logement] a été crée par la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Organisme au départ national, il a vu sa gestion confiée au conseil général en janvier 2005. Il existe donc un FSL dans chaque département. […]
En cas d’impayés de loyer, le FSL peut :
-accorder une subvention ou un prêt qui couvre la dette ; dans ce cas la procédure d’impayé prend fin. […]
Sous réserve que le règlement départemental le prévoie, le FSL peut accorder d’autres aides.
Aides financières.
-Prêts et subventions en vue du paiement du dépôt de garantie, du premier loyer, des frais d’agence, ou d’autres dépenses liées à l’entrée dans les lieux (frais de déménagement, frais d’assurance locative, etc.).
-Prêts et subventions en vue du règlement des factures d’énergie, d’eau et de téléphone dont l’apurement conditionne l’accès à un nouveau logement.
-Prêt et subventions en vue du règlement des frais de procédure supportés par la personne ou la famille pour se maintenir dans le logement locatif. » (p.130-131)
« Une aide ponctuelle peut également être accordée aux personnes qui ne sont pas en mesure de régler leurs factures d’eau (ou leurs charges de copropriété comprenant l’eau). Elle permet d’éviter la coupure. L’aide consiste en une prise en charge financière de tout ou partie des factures impayées.
Les personnes qui sont directement abonnées à un service de distribution d’eau doivent présenter leur demande d’aide financière au service social du conseil général, au centre communal d’action sociale (CCAS) ou à la caisse d’allocations familiales (CAF). » (p.137)
-Nicole Dassonville, Le logement social, ESF éditeur 2013, 157 pages.
Pour pouvoir être attribués sous conditions de ressources, les logements sociaux, locatifs ou non, ont fait l’objet d’une convention passée entre l’Etat et l’organisme social constructeur. En contrepartie d’aides à la constructions (subventions ou prêt bonifiés, TVA à taux réduit, exonération temporaire de taxe foncière…), l’organisme s’engage à louer aux conditions fixées par la convention et réserve pour l’Etat une partie des logements (« logements réservés »). » (p.15)
« Compte tenu du revenu moyen de la population, et des plafonds de ressources fixés (moins de 30 000 euros annuels pour une personne seule en Ile-de-France, par exemple), 70% de la population française peut prétendre à un logement social. Pour autant, le parc de logements HLM avec ses 4.5 millions de logements est loin d’assurer, à lui seul, le logement des Français relevant des plafonds sociaux : le parc privé à loyers « libres » (6 millions de logements environ) y pourvoit largement. » (p.16)
« Le principal objectif du logement social est de répondre au besoin de logement des personnes aux ressources modestes. En 2000, la mixité sociale est devenue un nouvel enjeu : l’article 55 de la loi SRU a rendu obligatoire un pourcentage de 20% de logements sociaux dans les communes de plus de 3500 habitants (1500 en Ile-de-France) rattachées à une agglomération de plus de 50 000 habitants, comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants. » (p.16)
« L’accroissement de la demande de logement social s’inscrit dans une crise du logement dénoncée depuis de nombreuses années. Le manque de logements, évalué à 900 000, serait dû à la conjonction de plusieurs facteurs : augmentation globale de la population, vieillissement de la population (les personnes âgées vivent souvent dans leur logement familial devenu surdimensionné), éclatement de la population dans certaines zones géographiques. Le ministre de l’Égalité des territoires et du Logement évalue à 500 000, dont 150 000 logements sociaux, le nombre de logements qu’il faudrait construire chaque année pour répondre à cette situation de pénurie, particulièrement aiguë dans les zones dites « tendues » : Ile-de-France, Rhône-Alpes, Provence-Alpes-Côte d’Azur. Situation qui ne fait que s’aggraver : en 2012, on a construit 310 000 logements, dont 100 000 logements sociaux. » (p.17)
« D’après la Fondation Abbé Pierre, 40% des logements sociaux ont un loyer non compatible avec les revenus de ménages les plus pauvres. » (p.17)
« L’Etat est en premier lieu le financeur principal du logement social :
-aides à la pierre : prêts bonifiés accordés par la Caisse des dépôts et consignations, collecteur des fonds du livret A, aux organismes HLM pour tel ou tel type de logement (« très social », « social » ou « intermédiaire ») ;
-aides fiscales : TVA à taux réduit, exonération temporaire de taxe foncière, aides à l’investissement locatif ;
-aides à la personne : aide personnalisée au logement ou allocation logement.
De plus l’Etat, non seulement oblige certaines communes à proposer un minimum de logements sociaux, mais il donne aux municipalités les moyens d’imposer des quotas de logements sociaux aux promoteurs intervenant sur leur territoire et contrôle les opérateurs de logements sociaux.
Enfin l’Etat, en la personne du préfet, dispose du droit de réquisition des logements vacants et copilote avec le conseil général le plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD).
Le conseil général est d’abord le gestionnaire du Fonds de solidarité pour le logement (FSL). Il peut recevoir de l’Etat la délégation des aides à la pierre. Son rôle varie donc d’un département à l’autre. A cela, il faut ajouter les prestations sociales liées au logement (celles liées à l’hébergement étant du ressort de l’Etat) qui sont de sa compétence.
Les communes ayant la maîtrise de leur urbanisme définissent la politique de l’habitat (Programme local de l’habitat, PLH). Elles peuvent disposer d’un office HLM et disposent de droits de réservation sur les logements dont elles ont garanti la construction ou par délégation des droits du préfet sur les logements qui lui sont réservés. Si la commune est située dans une communauté d’agglomération, c’est cette dernière qui définit le PLH.
Action Logement, organisme paritaire dont la vocation initiale de prêter aux salariés pour acheter un logement a été modifiée, finance désormais le logement social par sa contribution imposée à l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU). Action Logement dispose de ce fait, par l’intermédiaire d’entreprises sociales pour l’habitat (ESH), de nombreux logements réservés. » (p.18)
« C’est en 1912, avec la loi donnant aux communes la possibilité de créer des Habitations bon marché (HBM), qu’apparaît en France pour la première fois un secteur public du logement. » (p.19)
« Pour prétendre au DALO [Droit au logement opposable], il faut :
-résider régulièrement en France ;
-avoir des revenus inférieurs aux plafonds HLM ;
-ne pas être en mesure d’accéder par ses propres moyens à un logement décent et indépendant ;
-être de « bonne foi ». » (p.23)
« Si le parc locatif social est essentiellement composé du parc HLM public, il compte aussi un certain nombre de logements du parc privé loués sous conditions de ressources. » (p.33)
« Sous réserve d’une convention signée avec l’ANAH (Agence nationale de l’habitat), les propriétaires de logements anciens peuvent bénéficier d’un abattement sur les revenus des locations, s’ils respectent des plafonds de loyers spécifiques. Trois types de conventionnement existent, selon le loyer plafond retenu : loyer intermédiaire, social ou très social. » (p.44)
« Les 4.5 millions de logements du parc public appartiennent à divers bailleurs sociaux :
-les offices publics de l’habitat (OPH), adossés à des collectivités territoriales, communes, EPCI (établissement public de coopération intercommunale), départements… et présidés par le président de la collectivité. Ils gèrent environ 2 millions de logements. Le plus important de ces offices est Paris Habitat ;
-les entreprises sociales pour l’habitat (ESH) à statut privé, adossées à des groupes d’Action Logement (ex-1% Logement) ou à des institutionnels, parmi lesquels l’Immobilière 3F, filiale de Solendi, SNI, filiale de la Caisse des dépôts… qui gèrent environ 2 millions de logements également. […]
-des sociétés d’économie mixte (SEM) représentant environ 400 000 logements. » (p.47)
« Sous réserve de ne pas disposer de ressources supérieures à certains plafonds, le locataire peut bénéficier d’une aide financière pour payer son loyer. Cette aide au logement est versée par la CAF (caisse d’allocations familiales) ou un organisme assimilé. Elle prend la forme :
-de l’allocation personnalisée au logement (APL) si le logement est conventionné, c’est-à-dire dont le propriétaire s’est engagé, par convention avec l’Etat, à respecter un plafond de loyer maximal et un plafond de ressources du locataire ; 80% des logements HLM sont conventionnés ;
-de l’allocation de logement familiale (ALF), destinée aux personnes seules ou aux ménages qui assument au moins la charge d’une personne ;
-de l’allocation de logement sociale (ALS) pour toutes les personnes qui ne peuvent prétendre ni à l’allocation de logement familiale, ni à l’aide personnalisée au logement. » (p.79-80)
« Des accords peuvent être conclus directement entre bailleurs et locataires ou organisations de locataires portant sur tout ou partie de leur patrimoine. Ces accords portent sur les mêmes domaines que ceux visés au plan national et département. Ils peuvent également porter sur la question des loyers. Ces accords s’imposent à l’ensemble des locataires dès lors qu’ils ont été conclus par associations suffisamment représentatives (1/3 ou 20% au moins des locataires concernés selon les cas). […]
Leurs représentants siègent au conseil d’administration du bailleur : ils peuvent, dans ce cadre, réagir aux augmentations de loyer, discuter des charges, exiger des travaux d’entretien, contester les décisions. » (p.94)
« Avant toute vente, l’organisme HLM doit solliciter l’avis du trésorier-payeur général (TPG) pour obtenir une estimation de la valeur du logement qu’il souhaite vendre. Il fixe ensuite le prix de vente, après avis du maire de la commune du lieu d’implantation du logement, dans une fourchette allant de +35% à -35% de l’estimation précitée, en prenant pour base le prix d’un logement comparable libre d’occupation. » (p.124-125)
« En cas de difficulté à faire face au loyer, la première démarche à entreprendre est de s’adresser au bailleur pour obtenir des délais de paiement. Si la situation l’impose, un plan d’apurement doit être négociée, mais il doit être réaliste. L’implication de la CAF, informée par le bailleur, est obligatoire à ce stade : le maintien des aides au logement est conditionné par son approbation du plan d’apurement. Dans un second temps, un autre interlocuteur peut intervenir : il s’agit du Fonds de solidarité pour le logement. » (p.128)
« Les Commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), en principe mise en place dans chaque département, ont pour objet de rapprocher l’intervention de toutes les instances susceptibles de venir en aide aux locataires en difficulté. » (p.129)
« A défaut de réception du plan d’apurement dans le délai maximal de six mois et après mise en demeure du bailleur, l’organisme payeur, compte tenu des éléments d’appréciation en sa possession, peut :
-suspendre le droit à l’allocation de logement et saisir la CCAPEX ;
-maintenir le versement de l’allocation et saisir le FSL, qui doit connaître sa décision dans le délai de six mois ; » (p.129)
« Le FSL [Fonds de solidarité pour le logement] a été crée par la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Organisme au départ national, il a vu sa gestion confiée au conseil général en janvier 2005. Il existe donc un FSL dans chaque département. […]
En cas d’impayés de loyer, le FSL peut :
-accorder une subvention ou un prêt qui couvre la dette ; dans ce cas la procédure d’impayé prend fin. […]
Sous réserve que le règlement départemental le prévoie, le FSL peut accorder d’autres aides.
Aides financières.
-Prêts et subventions en vue du paiement du dépôt de garantie, du premier loyer, des frais d’agence, ou d’autres dépenses liées à l’entrée dans les lieux (frais de déménagement, frais d’assurance locative, etc.).
-Prêts et subventions en vue du règlement des factures d’énergie, d’eau et de téléphone dont l’apurement conditionne l’accès à un nouveau logement.
-Prêt et subventions en vue du règlement des frais de procédure supportés par la personne ou la famille pour se maintenir dans le logement locatif. » (p.130-131)
« Une aide ponctuelle peut également être accordée aux personnes qui ne sont pas en mesure de régler leurs factures d’eau (ou leurs charges de copropriété comprenant l’eau). Elle permet d’éviter la coupure. L’aide consiste en une prise en charge financière de tout ou partie des factures impayées.
Les personnes qui sont directement abonnées à un service de distribution d’eau doivent présenter leur demande d’aide financière au service social du conseil général, au centre communal d’action sociale (CCAS) ou à la caisse d’allocations familiales (CAF). » (p.137)
-Nicole Dassonville, Le logement social, ESF éditeur 2013, 157 pages.
